一切由市場(chǎng)決定
——山西呂梁市分公司規(guī)范房屋租賃工作紀(jì)略“讓市場(chǎng)決定房屋租賃價(jià)格，引入第三方進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)，使我們房屋租賃管理工作更加有序有效，堵上了‘跑冒滴漏’的口子?！比涨埃轿魇瘟菏朽]政分公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理成素新對(duì)記者表示，自從呂梁市分公司主動(dòng)引入第三方評(píng)估機(jī)制后，通過(guò)以市場(chǎng)評(píng)估法科學(xué)合理確定房屋租賃、出租價(jià)格，使企業(yè)在規(guī)范房屋租賃管理的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了增收節(jié)支。
定價(jià)權(quán)要交給市場(chǎng)
目前，呂梁市分公司共有60個(gè)代理金融網(wǎng)點(diǎn)，其中45個(gè)以租賃方式運(yùn)營(yíng)。由于沒(méi)有具體定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，每當(dāng)網(wǎng)點(diǎn)租賃到期時(shí)都會(huì)遇到房東以各種理由提出漲價(jià)的訴求。相互討價(jià)還價(jià)，占用了基層網(wǎng)點(diǎn)大量的時(shí)間和精力?！皬奈覀兤髽I(yè)來(lái)講，如果由于租金問(wèn)題導(dǎo)致網(wǎng)點(diǎn)遷址，會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題，不僅要另尋新址，增加新的費(fèi)用，而且需要銀監(jiān)局批復(fù)、公安部門驗(yàn)收等一系列手續(xù)，甚至還會(huì)影響到網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和客戶資源。此外，如果任由房東隨意漲價(jià)，也給企業(yè)帶來(lái)不可控的成本壓力?！背伤匦抡f(shuō)。
定價(jià)權(quán)應(yīng)該交給市場(chǎng)！
2018年3月，為規(guī)范房屋租賃管理，堵住支出漏洞，呂梁市分公司決定引入第三方評(píng)估機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)化的手段給房屋租賃管理工作提供科學(xué)定價(jià)與實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。
通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，呂梁市分公司與中信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所簽署了合作協(xié)議。該資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所承諾，由具有職業(yè)資格的人員，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)委托事項(xiàng)開(kāi)展獨(dú)立評(píng)估，并承擔(dān)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。由此，呂梁市分公司對(duì)全市所有租賃網(wǎng)點(diǎn)及郵政自有房屋出租即將到期的，均提前3個(gè)月委托第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展市場(chǎng)評(píng)估，作為與房東或租戶議價(jià)的依據(jù)。
評(píng)估價(jià)格是唯一標(biāo)準(zhǔn)
引入第三方評(píng)估機(jī)制后，呂梁市分公司找到了房屋租賃管理增收節(jié)支的“鑰匙”。
“第三方機(jī)構(gòu)要對(duì)租賃網(wǎng)點(diǎn)房屋進(jìn)行摸排，對(duì)房屋相關(guān)資質(zhì)等逐一核實(shí)，采用市場(chǎng)評(píng)估法出具公正的、承擔(dān)法律責(zé)任的評(píng)估報(bào)告。但由于一些原因，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的市場(chǎng)價(jià)格往往與原租金相比差距較大。大部分房東不認(rèn)可，甚至認(rèn)為是故意壓價(jià)?！背伤匦抡f(shuō)。
以中陽(yáng)縣分公司鳳城營(yíng)業(yè)所為例，該網(wǎng)點(diǎn)年租金為50萬(wàn)元，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估后，給出了每年28萬(wàn)元的價(jià)格。房東認(rèn)為這是呂梁市分公司故意壓低租金價(jià)格。在談判中，呂梁市分公司表示，房東可另請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。如果兩個(gè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格有差異，可組織兩個(gè)機(jī)構(gòu)召開(kāi)評(píng)定會(huì)，共同商定雙方滿意的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。該房東靜下心來(lái)，認(rèn)真查閱第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估中的依據(jù)與方法，最終雙方簽訂了每年28萬(wàn)元的房屋租賃合同。
交城縣分公司辦公樓地下室多年前以每年18萬(wàn)元的價(jià)格出租給一家經(jīng)營(yíng)家電的個(gè)體戶。第三方機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告顯示，該房屋的年租金價(jià)格為21萬(wàn)元。該租客不認(rèn)可評(píng)估價(jià)格，拒簽新合同、拒付租金。在多次協(xié)商未果的情況下，呂梁市分公司果斷拿起法律武器，起訴了該租客。最終，呂梁市分公司獲得勝訴，目前，該案已進(jìn)入法院強(qiáng)制執(zhí)行階段。
引入第三方評(píng)估機(jī)制后，呂梁市分公司對(duì)66處租賃的網(wǎng)點(diǎn)、生產(chǎn)場(chǎng)地和54處出租場(chǎng)所進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)格成為所有新簽訂租賃合同的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
增收節(jié)支積少成多
“有些網(wǎng)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)與實(shí)際租金僅差一兩萬(wàn)元，還要費(fèi)那么大工夫溝通?！薄斑@么大的央企還差這么點(diǎn)錢嗎？”……引入第三方評(píng)估機(jī)制的初期，呂梁市分公司遇到了一些阻力。
呂梁市分公司黨委針對(duì)房屋租賃管理工作中存在的思想問(wèn)題，進(jìn)行了宣貫教育，統(tǒng)一大家的認(rèn)識(shí)。雖然增收節(jié)支的金額對(duì)企業(yè)來(lái)講僅是很小的數(shù)字，但解決的是企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)因疏于管理造成的“跑冒滴漏”等問(wèn)題。
“網(wǎng)點(diǎn)續(xù)簽租賃合同的金額無(wú)論大小，都必須經(jīng)市分公司總經(jīng)理辦公會(huì)集體討論，上報(bào)省分公司審批通過(guò)后，才能簽訂合同?！背伤匦卤硎?，借助第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)這把尺子，按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格流程，不給托人情、找關(guān)系留口子，不給內(nèi)外勾結(jié)、損害企業(yè)利益者留機(jī)會(huì)，也從制度上保護(hù)了基層干部。
“網(wǎng)點(diǎn)租賃評(píng)估機(jī)制是公開(kāi)透明的，規(guī)范合同簽訂有效避免了因房東隨意漲價(jià)影響網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展正常經(jīng)營(yíng)工作的風(fēng)險(xiǎn)。續(xù)租網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，需要我們跟房東進(jìn)行反復(fù)溝通，這是保障企業(yè)利益的責(zé)任所在，我們必須有這樣的擔(dān)當(dāng)?！绷挚h分公司總經(jīng)理白瑞平說(shuō)。
汾陽(yáng)市分公司南關(guān)營(yíng)業(yè)所原租金為40萬(wàn)元/年，新合同減至12萬(wàn)元/年；汾陽(yáng)市天宇賓館出租金額為14萬(wàn)元/年，新合同提高至29萬(wàn)元/年……自2018年到2020年底，呂梁市分公司累計(jì)節(jié)省租賃成本90萬(wàn)元，增加租金收入25萬(wàn)元；全市租賃網(wǎng)點(diǎn)的日均租金由1.7元/平方米降至1.43元/平方米，郵政自有場(chǎng)所日均出租收入由0.69元/平方米增加到0.81元/平方米。