強(qiáng)化管控 逆市突破
——廣東郵政資產(chǎn)盤(pán)活推進(jìn)記廣東郵政在集團(tuán)公司的指導(dǎo)下，樹(shù)立資產(chǎn)效益理念，加強(qiáng)資產(chǎn)管控，積極推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活和運(yùn)營(yíng)管理提升三年行動(dòng)。2023年，廣東郵政克服房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的不利形勢(shì)，完成房產(chǎn)出租收入6.63億元，新增1.27億元，居全國(guó)郵政第一，同比增幅高于全國(guó)郵政平均增幅8.5個(gè)百分點(diǎn)。
前不久，位于廣東省廣州市荔灣區(qū)沿江西路的郵政大樓迎來(lái)不少打卡的年輕人，這里舉辦的國(guó)際知名珠寶品牌主題展覽給這棟百年郵政老建筑帶來(lái)一股時(shí)尚、青春的氣息。
2023年之前，這棟被列為省級(jí)文物保護(hù)單位的老建筑，因年久失修，大部分場(chǎng)地已閑置。為加快推進(jìn)房產(chǎn)盤(pán)活利用，促進(jìn)郵政企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)保值增值，廣州郵政與國(guó)際知名品牌在此合作辦展。在此基礎(chǔ)上，廣州郵政主動(dòng)向具有潛力的客戶推介，實(shí)現(xiàn)年租金收入418萬(wàn)元，合同期總租金達(dá)到4618萬(wàn)元。
思想先行 重塑資產(chǎn)效益意識(shí)
“當(dāng)前，廣東郵政要緊扣集團(tuán)公司戰(zhàn)略部署，將高質(zhì)量發(fā)展貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，出租盤(pán)活是為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)和資金流的一大業(yè)務(wù)，要大力發(fā)展！”在2023年廣東郵政預(yù)算雙向交流會(huì)上，廣東省郵政分公司總經(jīng)理陳洪濤說(shuō)。
思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，行動(dòng)是思想的體現(xiàn)。根據(jù)集團(tuán)公司統(tǒng)一部署，廣東省分公司高度重視固定資產(chǎn)的管理，通過(guò)樹(shù)立資產(chǎn)效益理念、推進(jìn)精細(xì)化管理和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)等措施，持續(xù)強(qiáng)化資產(chǎn)管控，提升資產(chǎn)效能。2023年6月30日，廣東省分公司出臺(tái)《廣東郵政資產(chǎn)盤(pán)活和運(yùn)營(yíng)管理提升三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》，進(jìn)一步健全了郵政企業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活工作機(jī)制，促進(jìn)低效無(wú)效資產(chǎn)提質(zhì)增效，逐步提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和管理水平。
為了激發(fā)各單位對(duì)通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)活創(chuàng)收的主觀能動(dòng)性，廣東郵政創(chuàng)新考核激勵(lì)機(jī)制，在集團(tuán)公司考核指標(biāo)的基礎(chǔ)上，增設(shè)“房產(chǎn)效能綜合管控”作為考核管理控制事項(xiàng)，按出租率、騰挪盤(pán)活、閑置盤(pán)活、到期場(chǎng)地等方面進(jìn)行綜合評(píng)分，并建立房租收入與工資總額掛鉤機(jī)制，出臺(tái)了“按增量租金部分的30％給予各單位專(zhuān)項(xiàng)維修成本費(fèi)用”的辦法，進(jìn)一步發(fā)揮考核的“牽引力”。此外，廣東郵政還細(xì)化房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項(xiàng)工作獎(jiǎng)勵(lì)辦法，設(shè)置“房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項(xiàng)工作爭(zhēng)先獎(jiǎng)”“租賃轉(zhuǎn)介個(gè)人獎(jiǎng)”，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)各單位資產(chǎn)盤(pán)活的積極性。
分類(lèi)施策 多措提升資產(chǎn)效能
“真是思路一換天地寬！由于我們定位準(zhǔn)確，普通人眼里的‘位置偏、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)’等劣勢(shì)因素，反倒成了目標(biāo)客戶心目中的優(yōu)勢(shì)條件。經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)、20輪激烈競(jìng)價(jià)，東莞何屋塘3000多平方米的閑置職工宿舍出租價(jià)格比起拍價(jià)高出15.83％?！睆V東省分公司省工管中心總經(jīng)理王子淵向記者介紹說(shuō)。
為進(jìn)一步推進(jìn)閑置資產(chǎn)盤(pán)活、促進(jìn)低效資產(chǎn)提質(zhì)增效，按照“分類(lèi)施策、分級(jí)管理”的原則，廣東省分公司選取了權(quán)屬清晰、目前處于閑置狀態(tài)、面積2000平方米以上的房屋和5畝以上的土地作為重點(diǎn)盤(pán)活督導(dǎo)項(xiàng)目，督促各單位房產(chǎn)管理部門(mén)深入基層，對(duì)閑置房屋土地資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行摸查，并按資產(chǎn)條件、市場(chǎng)潛力等關(guān)鍵因素，分類(lèi)制定盤(pán)活方案，提高盤(pán)活的精準(zhǔn)性。
在廣東省分公司的督導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，東莞市郵政分公司認(rèn)識(shí)到，何屋塘職工宿舍雖然位置較偏，但適合租給勞動(dòng)力密集型企業(yè)作為職工宿舍。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單修繕后，東莞市分公司通過(guò)轉(zhuǎn)發(fā)微信朋友圈、現(xiàn)場(chǎng)張貼招租公告等方式，廣泛發(fā)布招租信息，拓寬招商渠道，并根據(jù)房屋特點(diǎn)選定了公寓管理、企業(yè)宿舍等目標(biāo)客戶重點(diǎn)招商。在隨后的房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣(mài)中，某企業(yè)成功中標(biāo)，將此房屋作為職工宿舍。2023年，廣東郵政督辦完成30項(xiàng)重點(diǎn)租賃項(xiàng)目，出租面積達(dá)14.3萬(wàn)平方米，合同期總租金達(dá)2.8億元；全年共舉辦84場(chǎng)租賃權(quán)拍賣(mài)會(huì)，成交205宗，面積達(dá)12.8萬(wàn)平方米，成交總額達(dá)3.1億元。
為使資產(chǎn)效益最大化，廣東郵政還主動(dòng)轉(zhuǎn)變思路，騰退商業(yè)價(jià)值較高的房地產(chǎn)用于出租，并將難以盤(pán)活的閑置房屋土地，通過(guò)資源配置利用起來(lái)。廣東省分公司領(lǐng)導(dǎo)主抓本部辦公場(chǎng)地騰挪整合工作，定期過(guò)問(wèn)整合進(jìn)展，采用合理規(guī)劃、大平面辦公，減少服務(wù)用房等方式，優(yōu)化出5855平方米面積用于出租，年新增出租收入843萬(wàn)元。
2023年，廣東郵政推動(dòng)各單位采用“壓縮、合并、整合、騰挪”等措施，加強(qiáng)自用場(chǎng)地的整合，釋放地理位置好、租金單價(jià)高的房產(chǎn)資源用于出租，開(kāi)拓房產(chǎn)增收渠道。全省郵政共梳理騰挪場(chǎng)地8.6萬(wàn)平方米，帶來(lái)年租金收入3240萬(wàn)元。
過(guò)程管控 促進(jìn)資產(chǎn)保值增值
“資產(chǎn)是動(dòng)態(tài)的，今年有很多房產(chǎn)合同到期，這些到期房產(chǎn)的出租要達(dá)到95％的比例存在一定壓力。因此，各單位要系統(tǒng)梳理資產(chǎn)實(shí)物情況，全面掌握資產(chǎn)底數(shù)，并可以借鑒金融管客戶的方法，按照‘731’工作法，在合同到期前7個(gè)月、3個(gè)月、1個(gè)月，與客戶做好溝通，房產(chǎn)盤(pán)活工作需要保持韌性！”在廣東郵政資產(chǎn)盤(pán)活推進(jìn)工作電視電話會(huì)上，廣東省分公司副總經(jīng)理吳永佳如是說(shuō)。
細(xì)節(jié)決定成敗。廣東郵政認(rèn)為，要想推動(dòng)資產(chǎn)盤(pán)活抓細(xì)抓實(shí)抓落地，就必須強(qiáng)化過(guò)程管控。為此，他們系統(tǒng)開(kāi)展“摸清家底”行動(dòng)，建立閑置房屋土地項(xiàng)目臺(tái)賬，并按照統(tǒng)一口徑定期梳理、及時(shí)更新上報(bào)。全省21個(gè)市分公司以固定資產(chǎn)清查的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，摸清房產(chǎn)樓齡、區(qū)域、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀、自用情況等關(guān)鍵信息，準(zhǔn)確掌握自身房產(chǎn)土地的使用現(xiàn)狀。
為抓好存量客戶維系管理，一方面，廣東郵政做好客戶日常走訪維系，推動(dòng)各單位強(qiáng)化“以客戶為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，市、縣兩級(jí)郵政房產(chǎn)管理部門(mén)定期對(duì)客戶進(jìn)行信息跟蹤、實(shí)地走訪，密切關(guān)注客戶的需求和反饋，依據(jù)客戶的反饋及時(shí)調(diào)整服務(wù)，對(duì)于各單位租金貢獻(xiàn)前10名的社會(huì)租戶，每季度走訪的頻次不少于一次。另一方面，廣東郵政統(tǒng)籌做好大客戶的續(xù)約洽談，各單位分管領(lǐng)導(dǎo)積極與客戶溝通，按市場(chǎng)價(jià)格推進(jìn)合同續(xù)租工作，穩(wěn)步提升租賃價(jià)格。2023年，廣東郵政完成閑置房產(chǎn)土地盤(pán)活項(xiàng)目76個(gè)，盤(pán)活總面積達(dá)5.1萬(wàn)平方米，完成集團(tuán)公司下達(dá)的資產(chǎn)盤(pán)活三年行動(dòng)方案首年計(jì)劃的102％。